La
nueva Ley del Alquiler ha entrado en vigor éste viernes pasado, como Ley de
Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que
reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hace pocos días lo hizo el Real
Decreto que obliga a la certificación de la eficiencia energética de los
edificios.
Son
unos cambios normativos que afectan tanto a los propietarios como a inquilinos,
con nuevos derechos y obligaciones que conviene conocer a la hora de hacer un
nuevo contrato.
Plazos
más cortos.
Se
reducen los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. La
llamada “prórroga obligatoria” pasa de cinco años a tres años. Agotado este
periodo se aplica la “prórroga tácita automática” un año más si ninguna de las
partes se pronuncia. Esto permitirá la revisión de la rentas en un periodo más
corto que el actual y la posibilidad que el propietario cancele el contrato
antes en caso de que el inquilino no acepte.
Revisión
de las rentas.
Existe
la posibilidad de que el casero e inquilino negocien, a partir del tercer año,
la actualización del precio del alquiler, tanto al alza como a la baja, sin
tener que ligarlo al IPC. Quedará estipulado en el contrato. Si la negociación
fracasa el inquilino se verá obligado a abandonar la vivienda a los tres años.
Pago
de reformas.
Si
un inquilino plantea una reforma para mejorar el inmueble, es posible llegar a
un acuerdo con el propietario para que el coste de las obras se descuente de
las mensualidades del alquiler. Medida no redactada, pero que ya se aplicaba
por sentido común, teniendo en cuenta la revalorización final de la vivienda.
Agilización
del “desahucio exprés”.
En
caso de morosidad, incluso con un solo mes de impago, se rescinde el contrato
unilateralmente y se inicia el procedimiento de desahucio. El desalojo podrá
efectuarse a los diez días, reduciendo los trámites y notificaciones. El
inquilino tendrá diez días de plazo para pagar desde que recibe el
requerimiento de abono de la mensualidad.
Facilidades
para dejar o recuperar la vivienda.
El
arrendatario podrá irse de la vivienda una vez hayan pasado al menos seis
meses, avisando con un mes de antelación y sin tener que pagar la
indemnización, salvo que en el contrato se especifique que sí. Por su parte, el
propietario podrá solicitar recuperar la vivienda como residencia habitual en
caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado, aunque sólo
transcurrido al menos un año desde la firma del contrato, y debe comunicarlo al
inquilino dos meses antes, como mínimo. Esta medida permite echar al
arrendatario transcurrido un año, sin tener que cumplir con los tres años de
contrato obligado que decreta la ley más arriba.
Venta
de la casa en alquiler.
Un
comprador que adquiera una vivienda en régimen de alquiler no tendrá que
respetar el contrato de arrendamiento. Lo podrá rescindir en el momento de la
compra, a no ser que esté inscrito en el registro de la propiedad.
Inscripción
en el Registro de la Propiedad.
La
reforma de la ley posibilita inscribir el contrato firmado en el Registro de la
Propiedad, como medio para ratificar el acuerdo.
Registro
de inquilinos morosos.
El
Gobierno ha creado un Registro de Sentencias firmas de impagos de rentas de
alquiler, con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos de
los ciudadanos que hayan incumplido sus obligaciones de pago, pero no define
los motivos concretos por los que el inquilino puede ser adherido a esta lista,
como ya pasa con Asnef y demás listas parecidas.
Acreditación
del Certificado Energético.
Desde
el 1 de junio, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética
para poder vender o alquilar inmuebles por más de cuatro meses. Este etiqueta
energética puede emitirla cualquier técnico autorizado, tiene una validez de
diez años y la debe aportar el propietario. También es obligatorio tenerla
cuando se renueven los arrendamientos en vigor.
Ref.: Gabinet Atrium
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